Pisos en la costa española: la pesadilla del inversor extranjero

MADRID.-  Casi una quinta parte del total de los 2,2 millones de hogares morosos que existen en España corresponde a extranjeros, según un estudio de la Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito (Asnef-Equifax). Esto supone que los foráneos que tienen una vivienda en nuestro país adeudan unos 2.103 millones de euros del total (9.251 millones).

arccos (Flickr)

La Costa del Sol ha construido mucho en los últimos años.

Y es que la subida de los tipos de interés no distingue nacionalidades; y no hablamos únicamente de inmigrantes asentados en España, sino también de muchos otros que compraron una residencia en la costa como inversión, aprovechando unas condiciones hipotecarias muy interesantes y una libra mucho más fuerte que el euro.

El panorama actual es radicalmente distinto al de hace unos años. Los tipos de interés están por las nubes, el euro se ha fortalecido -una libra supone 1,26 euros, cuando en mayo de 2006 se pagaban a 1,46 euros, y entre enero y febrero de 2007 una libra se cambiaba a 1,53 euros-, y los precios de las viviendas en España han empezado a bajar.

Este cóctel explosivo, unido a la crisis de liquidez de los bancos, que han cerrado los grifos del crédito hipotecario, ha provocado situaciones alarmantes entre los británicos.

Los británicos dicen 'bye, bye'

The Sunday Times publicaba hace unos días que las casas de veraneo en España se han convertido en una "pesadilla" para los británicos, y había llegado el momento de decir "hasta la vista" a la idea de veranear en nuestras costas.

Lee Lyons, director de The Spanish Mortgage, una empresa que se dedica a intermediar entre clientes británicos y la banca española para renegociar créditos, nos comenta que actualmente el porcentaje de ciudadanos de Reino Unido que acuden a ellos en busca de ayuda "es bajo, pero la tendencia es al alza". De hecho, nos explica que "hace un año no había solicitudes de este tipo, y actualmente representan el 20% del total".

Los británicos que compraron casa en la Costa Blanca y en el sur son los que más problemas están teniendo para hacer frente a sus hipotecas, según Lyons. Esto se debe a que estas zonas han sido las que más han crecido en los últimos años y, por tanto, donde más dinero han invertido los inversores extranjeros.

"Hasta hace un año, era una práctica común entre algunas agencias ofrecer a los clientes extranjeros viajes organizados desde sus países de origen, para que viesen in situ las promociones a la venta, animándoles a comprar más de una vivienda, alegando rentabilidades futuras", explica un promotor de la costa andaluza que no quiere dar su nombre.

La hipoteca media en estas costas, dependiendo de la ubicación y el tamaño del piso, ronda los 150.000-250.000 euros, según The Spanish Mortgage. Teniendo en cuenta que los tipos de interés en España están por debajo de los de Reino Unido, y que cuando la mayoría compró, la libra era mucho más fuerte que el euro, Lyons opina que estas cantidades son asumibles; siempre que los cálculos se hayan hecho con calma y no como la lechera del cuento, imaginando los cuantiosos beneficios de comprar dos pisos, uno para uso propio, y otro para alquilar, y todo ello a través de créditos hipotecarios.

Y es que, como apunta el promotor andaluz anónimo, ha habido inversores que han adquirido "hasta 15 apartamentos de una sola vez", y ahora están intentando vender por debajo de su precio de coste, lo que ha provocado un exceso de oferta en el litoral español, eso sí, a precios muy interesantes para aquellos que tengan dinero en el bolsillo.

Pero la promesa de unas altas rentabilidades futuras no es el único motivo que ha llevado a esta situación. El director de The Spanish Mortgage también hace referencia al desconocimiento, por parte de los británicos, del idioma castellano y el sistema financiero español, así como a la histeria colectiva generada por las noticias sobre casos de corrupción urbanística y crisis inmobiliaria publicadas de un tiempo a esta parte.

Cómo actuar

Los expertos de The Spanish Mortgage aconsejan a los británicos con problemas para hacer frente a sus hipotecas españolas que intenten refinanciarlas. "Son muchos los extranjeros jóvenes con créditos hipotecarios a 15 años, lo que les permite ampliar el plazo", comenta Lee Lyons. Pero si la refinanciación no es posible, la otra opción es la venta, ya sea a través de agencia o en subasta.

Si ninguna de estas dos medidas es factible, y el extranjero no puede hacer frente al pago de sus mensualidades hipotecarias, entonces entra en escena el proceso judicial, con dos vertientes, delimitadas por el lugar de contratación del préstamo:

• Préstamo hipotecario contratado en España. Se regula por el Derecho español, y supone que, en caso de impago, y si el bien en garantía no responde a la cantidad adeudada , el deudor deberá responder de forma personal, incluso con el patrimonio que posea en su país de origen, hasta saldar el valor de su deuda, nos explica un despacho de abogados experto en estos temas.
• Préstamo hipotecario contratado en el país de origen. Se regula por el Derecho del país originario, y el deudor tendrá que rendir cuentas allí. Según los expertos, ésta es una fórmula cada vez más frecuente.

Unos vienen y otros van

Pese a todo, España sigue siendo un destino atractivo para los inversores extranjeros, y si los británicos pierden 'fuelle', los nórdicos llegan para asumir el relevo. Porque, como comentábamos antes, es un buen momento para comprar, siempre que se tenga liquidez, pues los bancos no están por la labor de conceder créditos, al menos en España. Nórdicos y alemanes, sin embargo, están consiguiendo financiación en sus países de origen, con coberturas de hasta el 75% del valor de las viviendas adquiridas, según no explica un promotor andaluz.